Den Traum leben!

Für viele Deutsche ist der Sprung in die eigenen vier Wände ein großes Lebensziel. Niedrige Zinsen und gestiegene Einkommen erleichtern den Schritt. Doch damit Bauherren und Käufer ihre Entscheidung nicht bereuen, sollten die wichtigsten Fragen bereits im Vorfeld geklärt sein.

Künftig mietfrei wohnen, unabhängig vom Vermieter sein, eigene Vorstellungen umsetzen: Das sind einer aktuellen Umfrage zufolge für die Deutschen die drei wichtigsten Gründe, die für einen Immobilienkauf sprechen. Drei Viertel aller Mieter wünschen sich danach, in die eigenen vier Wände zu ziehen. Auch das Thema Wertanlage spielt eine gewichtige Rolle: „Schließlich ist die selbst genutzte Immobilie die einzige Form der Altersvorsorge, von der man über die höhere Wohn- und Lebensqualität schon in der Ansparphase etwas hat“, sagt Frank Leinemann, Vorstandsmitglied der SIGNAL IDUNA Bauspar AG.

Und das aktuell extrem niedrige Zinsniveau macht den Traum von der eigenen Immobilie für viele erschwinglich – trotz steigender Preise in etlichen Regionen. Die Investition lohnt sich: „Die laufenden Kosten von Wohneigentümern liegen im Bundesdurchschnitt etwa 30 Prozent unter den Kosten der Mieter“, heißt es in einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Selbst in Metropolregionen seien Käufer deutlich im Vorteil.

Entscheidende Aspekte

Doch worauf kommt es bei der Entscheidung an? Wir beantworten Ihnen die zehn wichtigsten Fragen auf dem Weg zur eigenen Immobilie.

Wo wollen wir leben?

Stadt oder Land: Das ist für viele vor allem eine emotionale Entscheidung. Gerade bei jungen Familien steht ein Häuschen im Grünen ganz oben auf dem Wunschzettel. Das Leben am Rand oder abseits der Metropolen hat einiges für sich: Die Kaufpreise für Bestandsimmobilien und die Grundstückspreise sind niedriger – das erlaubt bei gleichem Budget mehr Wohnfläche und auch einen größeren Garten. Die Hektik der Großstadt bleibt außen vor, die Natur fängt gleich vor der Haustür an.

Doch diese Vorteile erkauft man sich oft auch mit Nachteilen: Nicht nur, dass vor allem in dünn besiedelten Gegenden die Infrastruktur weniger gut ausgebaut ist – Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen wie Bücherhallen, Kinos und Schwimmbäder sind oft Mangelware. Der tägliche Weg zur Arbeit frisst Zeit – und Geld. „Der Zeitverlust lässt sich zwar nur schwer in Geld ausdrücken“, sagt Reiner Braun, Vorstand des Beratungsunternehmens Empirica. „Aber man sollte sich darüber im Klaren sein, dass er die Lebensqualität stark beeinträchtigen kann.“

Ehrlich kalkulieren

Und auch bei den tatsächlichen Kosten verschätzen sich viele Landbewohner. Dass Immobilien in Innenstadtlagen mehr kosten als in Randlagen oder auf dem Land, ist klar. Doch was sie dort sparen, zahlen sie zu einem Gutteil bei den Mobilitätskosten drauf – an der Tankstelle, für die Monatskarte oder für den plötzlich unverzichtbaren Zweitwagen.

Wer vor der Wohnort-Entscheidung steht, sollte hier also ehrlich kalkulieren – auch wenn am Ende das Gefühl den Ausschlag gibt.

Wie wollen wir wohnen?

Eigene Ideen verwirklichen: Das geht natürlich am besten bei einem neuen Einfamilienhaus. Doch in vielen Regionen sind Grundstücke rar, und auch eine Bestandsimmobilie lässt sich an die eigenen Bedürfnisse anpassen. Möchte man – wie gut 70 Prozent der Bau- oder Kaufwilligen – einen Garten, führt jedenfalls am Haus kein Weg vorbei.

Vorteil: Man hat es zwar mit Nachbarn, aber nicht mit einer Hausgemeinschaft zu tun. Denn die schränkt bei einer Wohnung die Gestaltungsfreiheit stark ein. Größere Reparaturen und Eingriffe am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fenster und Außenmauern) können nicht im Alleingang entschieden werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss entscheiden – das geht nicht immer ohne Streit ab.

Auf der Habenseite stehen dafür deutlich niedrigere Kosten, wenn zum Beispiel mal eine größere Renovierung fällig wird: Fürs neue Dach zahlt schließlich jeder nach seinem Eigentumsanteil. Außerdem kümmern sich Hausmeister und Verwalter um das Objekt und halten es in Schuss.

Ob Haus oder Wohnung, ist ebenso eine Typfrage wie Neubau oder Kauf. Geborene Bauherren sind aber eher die Ausnahme – und die größten Vorteile einer Bestandsimmobilie liegen auf der Hand: „Es entfällt die im Vergleich zu Neubauten längere Planungs- und Bauphase“, sagt Frank Gries, Sachverständiger beim Verband Privater Bauherren.

Experten fragen

Doch in den seltensten Fällen überzeugt die gebrauchte Traumimmobilie voll und ganz. Mit kleinen Renovierungsarbeiten ist es meist nicht getan: Energetisch sanieren, Wände versetzen, Bäder erneuern, Böden austauschen – schnell werden aus Haus- und Wohnungskäufern kleine Bauherren. Es ist daher ratsam, Verträge und Objekt von Fachleuten überprüfen zu lassen. „Die Käufer sehen, was an Sanierungsaufwand auf sie zukommt, und können die Kosten verlässlich einschätzen“, sagt Gries.

Expertenrat einholen, teure Fehler vermeiden – das gilt natürlich auch für den Neubau. Die Kosten dafür fallen im Verhältnis zu Bau- oder Kaufpreis jedenfalls kaum ins Gewicht.

Was können wir uns leisten?

Nur wer sich einen umfassenden Überblick über seine Finanzen verschafft, wird von bösen Überraschungen beim Hausbau oder Immobilienkauf verschont bleiben. Monatliche Liquidität und vorhandenes Eigenkapital stecken den Finanzierungsrahmen ab.

Der Kassensturz beginnt mit der Ermittlung der regelmäßigen Einnahmen. Wichtigster Posten hier sind die monatlichen Nettogehälter. Zum verfügbaren Familieneinkommen addieren sich Kindergeld, Mieteinkünfte oder Renten. Gehaltsextras wie Bonuszahlungen, Weihnachts- oder Urlaubsgeld sollten besser unter der Position „Reserven“ verbucht werden.

Unverhofft kommt oft

Für eine realistische Kalkulation der laufenden Ausgaben empfiehlt es sich, ein Haushaltsbuch zu führen: Essen, Kleidung, Auto, Urlaub – wer genau weiß, wo sein Geld bleibt, kann möglicherweise sogar noch Sparpotenziale heben.

Ob Neubau oder Gebrauchtimmobilie: Immer sollten Eigentümer mit ungeplanten Ausgaben, etwa für Reparaturen oder Mängelbeseitigung, rechnen. Und wer bisher zur Miete wohnte, muss als Immobilienbesitzer selbst für den vollen Öltank oder die Gartengestaltung sorgen – Ausgaben, die sich schnell zu stolzen Summen addieren.

Eine unsichere Konstante für künftige Immobilienbesitzer sind die Betriebskosten, die häufig schon wegen der größeren Wohnfläche höher liegen als die eingesparten Mietnebenkosten. Über den Daumen gepeilt sollten Hausbesitzer monatlich 2,50 Euro ansetzen. Wer eine Gebrauchtimmobilie erwirbt, fragt beim Vorbesitzer nach.

Um Liquiditätsengpässe zu vermeiden, ist es ratsam, auch für unvorhergesehene private Ausgaben Reserven zu bilden. Eine teure Autoreparatur oder größere Anschaffungen dürfen einen Eigenheimer nicht umhauen.

Wie finanzieren wir?

Je mehr eigenes Geld für das Abenteuer Immobilie zur Verfügung steht, desto leichter fällt die Finanzierung. Oft ist es ratsam, Aktien, Zinspapiere oder Sparverträge zu verkaufen bzw. aufzulösen und dem Eigenkapital zuzuschlagen. Auch der Verkauf von Schmuck und Antiquitäten ist eine Option, Bausparverträge sind ein willkommener Finanzierungsbaustein. Auf die eiserne Reserve von drei Monatsgehältern für unvorhergesehene Ausgaben sollte aber niemand verzichten.

Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises ist das Minimum, um vergleichsweise günstige Zinskonditionen für ein Darlehen auszuhandeln. Zusätzlich müssen aber auch die Erwerbsnebenkosten aus dem Ersparten beglichen werden. Und da kommt einiges zusammen: Obligatorisch sind Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Ärgerlich wird’s, wenn dann noch eine Maklercourtage anfällt. Insgesamt läppert sich das auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises.

Hoch Tilgen

Von den aktuell niedrigen Zinsen dürfen sich Kreditnehmer nicht blenden lassen. Auch wenn diese Phase sicherlich noch ein paar Jahre andauern wird: Auf längere Sicht steigen die Hypothekenzinsen wieder. Immobilienbesitzer sollten darauf vorbereitet sein, um teure Anschlussfinanzierungen zu vermeiden. Am besten ist ihre Finanzierung so konstruiert, dass am Ende der Zinsbindungsfrist möglichst keine Restschuld verbleibt. Wer nicht bis zum Sanktnimmerleinstag seine Traumimmobilie abbezahlen will, sollte von Anfang an eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren. Gehaltsextras oder Erbschaften können über Sondertilgungen ebenfalls die Darlehenszeit verkürzen und die Gesamtkosten verringern.

Auch der Staat fördert Wohneigentum. Häufig profitieren kinderreiche Familien mit niedrigem Einkommen von Förderprogrammen der Länder. Die KfW bietet bundesweit zinsgünstige Kredite etwa für energieeffiziente Neubauprojekte oder die Sanierung von Bestandsimmobilien.

Kassensturz

Um die Belastung für eine Hypothek zu ermitteln, müssen künftige Immobilienbesitzer sorgfältig ihren monatlichen Finanzüberschuss errechnen. Hier können Sie kalkulieren:

Posten für die Einnahmen  in €

Nettoeinkommen (ohne Überstunden)

+          Kindergeld

+          sonstige Einkünfte (Rente, Miete etc.)

=          Einnahmen

Posten für Ausgaben

–          Haushalt (Ernährung, Kleidung, Gesundheit, Hausrat)

–          Telefon

–          Versicherungen/Auto/Verkehrsmittel

–          Freizeit/Unterhaltung/Reisen

–          Betriebs- und Instandhaltungskosten der neuen Immobilie*

=          Monatlicher Überschuss

* 2,50 € pro qm Wohnfläche

Was bringt uns Bausparen?

Ob sofort oder langfristig geplant: Beim Immobilienkauf oder bei Modernisierungen sind Bausparkunden immer gegen Überraschungen gefeit. Bausparkonten können geschickt ins Finanzierungspaket eingebunden werden. Sie gewährleisten durchgängig Kalkulationssicherheit – und nichts ist mit Bausparkonten so sicher wie dauerhaft niedrige Zinsen.

Das Grundprinzip ist so einfach wie clever: Auf einem Bausparkonto wird über einige Jahre ein Mindestguthaben von 30 bis 60 Prozent der Bausparsumme angespart. Gerade in Phasen niedriger Zinsen, in denen das billige Geld lockt, heißt es, einen kühlen Kopf zu bewahren. Wer rechtzeitig mit einem Bausparkonto die Eigenkapitalbildung angeht, profitiert im Einzelfall sogar noch von staatlicher Förderung.

Ist der Vertrag zuteilungsreif, beginnt die Darlehensphase. Die gesamte Bausparsumme steht zur Immobilienfinanzierung oder für Modernisierungen – auch in der Mietwohnung – zur Verfügung. Ein Vorteil gegenüber anderen Finanzierungsinstrumenten ist die absolute Zinssicherheit über die gesamte Vertragslaufzeit. Läuft bei einem Hypothekendarlehen die Zinsbindungsfrist aus, besteht in ein paar Jahren das Risiko für eine teure Anschlussfinanzierung.

Sofort loslegen

Mit einem Bausparkonto kann Ihnen das nicht passieren. Als Kunde erwerben Sie einen Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen. Die Konditionen sind von Anfang an klar und gelten, bis der letzte Euro zurückgezahlt ist – egal, wie hoch die Zinsen für Hypothekendarlehen klettern. Bei Interesse können Sie sich gerne hier informieren.

Welche Energie wollen wir?

Auch wenn das bei den aktuellen Ölpreisen verlockend erscheint: Die Zukunft gehört nicht der Ölheizung. Grundsätzlich gilt: Je weniger fossile Energie verbraucht wird, desto besser – für die Umwelt ebenso wie für den Geldbeutel. Seit 2002 schreibt die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) für neue Häuser eine energiesparende Bauweise und Heiztechnik vor. Außerdem regelt sie, wann und in welchem Umfang Altbauten nachgerüstet werden müssen. Die Mindestanforderungen werden seitdem alle paar Jahre verschärft. Nicht nur mit einer Öl-, auch mit einer Gasheizung wird es durch die jüngste EnEV-Neuregelung von Anfang 2016 erheblich schwieriger, die Vorgaben zu erfüllen. Wer sich für einen fossilen Energieträger entscheidet, muss deutlich mehr in Dämmung oder Fensterverglasung investieren. Pelletheizungen, innovative Wärmepumpen oder Hybridheizungen mit mehreren Wärmeträgern (z. B. Solarthermie, Erdwärme) sind deutlich im Vorteil.

Veranschaulichen lassen sich die verschärften energetischen Anforderungen am Beispiel der KfW-Effizienzhäuser, die vielen Bauinteressenten ein Begriff sind: Der Neubaustandard nach EnEV 2016 entspricht dem bisherigen Standard eines KfW-Effizienzhauses 70, das nun nicht mehr als förderwürdig gilt.

Erneuern und sparen

Wirksame Wärmedämmung und eine effiziente Heizanlage sind aber auch für Bestandsimmobilien Trumpf: Ab 2016 müssen in Altbauten die obersten Geschossdecken gedämmt sein, falls das Dach darüber nicht gedämmt ist. Ausgenommen von der Nachrüstungspflicht sind nur Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die schon vor dem 1. Februar 2002 selbst in ihrem Haus wohnten. Innerhalb von zwei Jahren investieren müssen Neubesitzer außerdem in Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind – aber das ist ökologisch wie ökonomisch ohnehin geboten.

Moderne Brennwertkessel benötigen 10 bis 25 Prozent weniger Brennstoff als alte Heizkessel, weil sie aus den Abgasen noch nutzbare Wärme gewinnen. Hinzu kommt oft eine Ersparnis durch die integrierte Heizungspumpe, die bis zu 90 Prozent weniger Strom verbraucht. In jedem Fall sollten die Heizungsrohre gedämmt werden, ein hydraulischer Abgleich kann die Wärmeverteilung verbessern. Ob sich zusätzlich etwa die Unterstützung durch Solarzellen lohnt, kann ein Energieberater klären. Er lotet die Situation vor Ort aus und hilft, passende Maßnahmen und Förderprogramme zu finden.

Wo können wir sparen?

Für die meisten Menschen ist der Immobilienerwerb die größte Ausgabe ihres Lebens – und überall lauern Gefahren, die Kontrolle über die Kosten zu verlieren. Wer ein Haus baut, eine Wohnung kauft oder in großem Stil die eigenen vier Wände saniert, braucht ein festes Budget und muss dabei immer Zusatzkosten einkalkulieren.

Der Klassiker sind Sonderwünsche. Bauherren sollten sich besonders disziplinieren, wenn sie mit ihrem Bauträger die Bauausführung besprechen. Dachziegel, Böden, Badarmaturen – häufig ist die Versuchung groß, mehr als nur den Standard zu wählen. Besonders bei Ausstattungsdetails in WC und Bad lässt sich bei Verzicht auf Design, Luxus und Markenhersteller einiges einsparen. Das gilt auch für die Küche – bevor ein teurer Dampfgarer eingebaut wird, sollten sich Küchenchefs überlegen, ob ihre übliche Speisekarte den Einsatz überhaupt vorsieht.

Viel Sparpotenzial bieten Grundstück und Wohnfläche. Ein größerer Garten kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld. Eigentümer, die eine finanzielle Verschnaufpause benötigen, halten die Gestaltung im ersten Schritt einfach: viel Rasen – und für den Sichtschutz Büsche aus dem Baumarkt.

Blick Fürs Wesentliche

Eine Nummer kleiner könnte auch die Devise für drinnen sein. Für jeden umbauten Quadratmeter werden zwischen 1.500 und 5.500 Euro fällig. Für passionierte Hobbyheimwerker und ausgemachte Weinliebhaber wohl ein No-go – doch der Verzicht auf den Keller reduziert die Baukosten leicht um 50.000 Euro. Sparen lässt sich auch unterm Dach. Ein Ausbau lässt sich auf später verschieben. Aber Vorsicht: Einige Vorarbeiten sind unterm Strich günstiger, wenn sie gleich miterledigt werden.

Je ausgefallener, desto teurer – das gilt auch bei der Architektur: Bungalows sind günstiger als Doppelgeschosse, Satteldächer preiswerter als Walmdächer. Fenster und Türen gehen ebenfalls ins Geld. Aus Sicherheits- und Energiegründen sollte hier aber auf hohe Qualität geachtet werden. Ohne Kamin oder Schwedenofen sparen Eigenheimer nicht nur einige Tausend Euro für die Anschaffung – sondern auch den Schornstein. Bei der Wahl der Böden empfiehlt sich ein intensiver Preisvergleich. Auch Kunststoff kann eine attraktive Alternative sein.

Begabte Zeitgenossen können natürlich beim Bodenlegen, Tapezieren oder der Gartenbepflanzung selbst Hand anlegen. Überschätzen sollte man die Eigenleistung aber weder beim Neubau noch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien. Über die anzusetzende Höhe entscheiden Talent und die Belastbarkeit. Zu viel „Muskelhypothek“ in der Kalkulation erregt schnell das Misstrauen der Geldgeber. Und wer pfuscht, zahlt am Ende drauf.

Wir bedanken uns für den informativen Artikel bei den Redakteuren Hanns-Stefan Grosch und Peter Lindemann von der Agentur printprojekt.

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